Quasi tutti i proprietari di immobili che hanno dato in locazione immobili ad uso commerciale e/o o ad uso abitativo sono alle prese con il problema del canone che gli inquilini non corrispondono adducendo la grave crisi scaturita dall’emergenza sanitaria del covid-19.
In molti si sono chiesti quali siano le sorti dei suddetti contratti.
A creare una certa confusione è una disposizione contenuta nel DECRETO-LEGGE 17 marzo 2020, n. 18 e nello specifico l’art 91 a rigore del quale “il rispetto delle misure di contenimento” “è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Si tratta di una norma che alcuni inquilini e/o conduttori tentano di addurre quale giustificazione per una sospensione, de plano, dai pagamenti dei canoni di locazione.
Tuttavia tale interpretazione non pare condivisibile ed, invero, la lettera della norma sopra citata non dispone alcuna deroga all’obbligo di corretto pagamento nei termini convenuti sancito dall’art. 1587 c.c., che resta fermo principio del rapporto contrattuale.
La normativa è chiara: il canone deve sempre essere pagato dal conduttore, ad eccezione del caso in cui l’immobile sia materialmente inutilizzabile, cioè quando il conduttore manca di averne la disponibilità e non può godere dello stesso per esercitare la propria attività.
Diversa è l’ipotesi di una temporanea sospensione dell’attività commerciale in sé, circostanza, peraltro, non imputabile al locatore, dal quale non proviene in alcun modo un impedimento all’utilizzo del mobile locato, che nei fatti resta nella piena disponibilità del conduttore.
Errata, a nostro parere, pare anche l’interpretazione a rigore della quale la temporanea chiusura di alcuni esercizi commerciali comporterebbe il venir meno della causa del contratto di locazione.
Tale causa non si identifica nello specifico uso che ne fa il conduttore, ovvero nell’attività commerciale in esso esercitata, ma semplicemente nel godimento in generale dell’immobile che non viene in alcun modo interrotto.
Anche l’idoneità dell’uso pattuito ex art. 1256 c.c. non viene meno, poiché la stessa si ricollega solo all’impossibilità della prestazione dipendente dal bene (come avviene nel caso di inagibilità per terremoto o per rovina dell’edificio, lavori del condominio, etc.), mentre nel caso che ci occupa l’impossibilità attiene all’utilizzo commerciale del bene, e non al bene in se stesso.
Inoltre l’ordine di chiusura delle attività commerciali rappresenta un evento temporaneo che non incide sulla correttezza del vincolo contrattuale nè sulla prestazione principale del locatore, ovvero la messa a disposizione di locali idonei all’uso che ne è consentito ai sensi del contratto.
In sostanza allo stato la risposta più plausibile al quesito postoci in un interpretazione letterale del DL è che gli inquilini dovranno pagare l’affitto in ogni caso.
Si precisa inoltre, che l’attuale emergenza non dovrebbe essere strumentalizzata con finalità pretestuose, ciò anche in ragione del fatto che tutti noi siamo chiamati ad un grande senso civico e di responsabilità; il rifiuto di adempiere alle proprie obbligazioni può scatenare un effetto domino che inciderà gravemente sul nostro tessuto economico.
Tuttavia il consiglio che ci sentiamo di poter dare a chi realmente si trova in difficoltà nel versare regolarmente il canone di locazione è quello di concertare delle dilazioni e dei piani di rientro con il vostri locatari, ponendo in essere trattative sempre ispirate ai principi della correttezza e della buona fede.
Quanto sopra argomentato vale a Tribunali chiusi, sicuramente con la ripresa dell’attività Giudiziaria sicuramente di incardineranno molti contenziosi sul punto e come sempre l’interpretazione passerà nelle mani dei Giudici e di fatto verrà creata Giurisprudenza di merito in materia locatizia.
